Что изменилось
Новый закон вводит возможность ареста имущества уехавших за границу граждан в качестве обеспечительной меры по административным делам. Арест сначала может коснуться денег на счетах, а при их недостаточности — другого имущества, в том числе квартиры. Мера может применяться до вынесения окончательного решения по делу, по ходатайству, например, прокурора.
Закон распространяется на лиц, находящихся за пределами страны: административные дела теперь могут рассматриваться и без их личного участия. Из‑за неясных формулировок «правонарушений против интересов» потенциально под угрозой может оказаться широкий круг уехавших россиян.
Последствия ареста имущества
При наложенном аресте собственник не сможет продать имущество или передать его по наследству; возможен запрет на сдачу квартиры в аренду. Конфискация не декларируется как автоматическая мера — арест действует как обеспечительная мера до исполнения решения суда.
Кому стоит готовиться и какие риски
Закон формулирует широкую компетенцию правоохранительных органов и судов, поэтому риски носят системный характер: уехавшие предприниматели, активисты, люди, на которых уже есть штрафы по административным статьям, и вообще любой владелец недвижимости за рубежом могут столкнуться с мерами обеспечения.
Как переписать квартиру (дарение) — основные шаги
На практике самый распространённый способ переписать недвижимость — договор дарения на близкого родственника. Дарение выгодно по налогам при передаче близким: ни даритель, ни одаряемый налог не платят. Для передачи третьим лицам (негосударственным родственникам) одаряемому придётся заплатить НДФЛ 13% от дохода, а для нерезидентов ставка может быть 30%.
Чтобы оформить дарение без приезда собственника, потребуется нотариальная доверенность и участие третьего лица: собственник не может оформить доверенность прямо на того, кому затем подарит квартиру — нужен ещё один представитель для совершения самой сделки.
Варианты доверенности
- Через консульство РФ: стандартный и надёжный способ — документ можно проверить российским нотариусом по базе.
- Через местного нотариуса в стране пребывания: в странах, присоединившихся к Минской или Гаагской конвенции, действуют упрощённые процедуры (перевод, апостиль по необходимости).
- Электронная доверенность (КЭП) и дистанционное заверение возможны в отдельных случаях, но для удалённых сделок требуется биометрия.
Что указывать в доверенности
В доверенности должны быть прописаны: право на оформление договора дарения, обращение в Росреестр и МФЦ, снятие с регистрационного учета при необходимости, а также точный адрес недвижимости и данные одаряемого. Рекомендуется делать доверенность на внутренний российский паспорт собственника (тот, на который оформлена квартира).
Регистрация дарения и необходимые документы
Для нотариуса понадобятся удостоверения личности сторон, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и, при необходимости, нотариальное согласие супруга. Нотариус оформляет договор в трёх экземплярах и направляет документы в Росреестр; новый собственник получает выписку из ЕГРН на следующий рабочий день после регистрации.
Как продать квартиру из‑за границы
Продажа также возможна через доверенное лицо. Налог на доходы от продажи зависит от срока владения: обычно освобождение от НДФЛ при владении жилой недвижимостью — 5 лет; в ряде случаев (дарение близкими, наследство, приватизация или единственное жильё) срок сокращается до 3 лет. При несоблюдении минимального срока для нерезидентов и для ряда категорий ставка — до 30%.
Оплата и перевод средств
Рекомендуется принимать оплату на собственный российский счёт. Если счёта нет, доверенному лицу можно дать право открыть счёт. Возможны и безопасные схемы: банковский аккредитив (эскроу) или депозит нотариуса — деньги хранятся у посредника до регистрации сделки.
Важно учитывать: для "иностранных агентов" средства от продажи могут автоматически поступать на специальный рублёвый счёт и иметь ограничения на вывод за границу до снятия статуса.
Электронная подпись (КЭП) и биометрия
С июля действует эксперимент по выдаче квалифицированной электронной подписи в ряде стран: при наличии КЭП часть сделок можно оформлять дистанционно. Однако для дистанционных сделок с недвижимостью также требуется сдать биометрию, а она даётся только очно — если биометрии нет в системе, дистанционная подписание и регистрация может оказаться недоступной.
Сроки и расходы
Сроки оформления дарения и продажи варьируются — от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от готовности документов и скорости пересылки доверенности в Россию. Федеральный тариф нотариуса за удостоверение договора дарения составляет 0,5% от кадастровой стоимости, но не более 20 000 рублей; к этому добавляются региональные нотариальные услуги, расходы на доверенность и оплату регистрации в Росреестре (около 4 000 рублей или 0,02% при высокой стоимости).
Прописка, приватизация и наследство — нюансы
Для продажи квартира не должна иметь зарегистрированных в ней жильцов; если собственник в ней прописан, потребуется отдельная доверенность на выписку. Операции с дарением и продажей возможны только с приватизированным жильём; при необходимости приватизацию тоже можно оформить по доверенности. Если недвижимость переходит по наследству, дальнейшие операции обычно выполняются через доверенное лицо по аналогичной схеме.
Основные советы
- Оцените риски: знание того, есть ли к вам вопросы со стороны правоохранительных органов, поможет определить порядок действий.
- По возможности используйте консульскую доверенность — она надёжнее для российских нотариусов.
- При передачи имущества близким уточняйте налоговые последствия для одаряемого и его резидентский статус.
- Для получения средств выбирайте безопасные схемы (аккредитив, депозит нотариуса) и консультируйтесь с юристом по вопросам вывода средств за границу.
- Соберите полный пакет документов заранее и согласуйте шаблоны доверенностей с российским нотариусом.
Закон вступает в силу 1 сентября 2026 года — уезжающим гражданам стоит заранее оценить возможные риски и подготовить документы для передачи или продажи недвижимости дистанционно.
