Ключевые тенденции на рынке недвижимости: высокая затоваренность новостроек, проблемы у застройщиков, замедление роста цен и изменения в государственной поддержке ипотеки.
Затоваренность и ситуация у застройщиков
В Новосибирской области отмечен новый максимум по запасам непроданных квартир в строящихся домах и апартаментах — десятки тысяч свободного фонда. У ряда крупнейших региональных застройщиков число расторгнутых договоров уже превышает число новых сделок.
Темпы увеличения цены за квадратный метр опустились до девятилетнего минимума: по этому показателю регион вернулся к уровню 2017 года. При этом застройщики сейчас сильнее закредитованы и в большей степени зависят от банковских условий.
Часть девелоперов ориентируется на возвращение около 15% вложенных средств к старту продаж, но некоторые уже говорят о приоритетной задаче — избежать банкротства или смены управляющей компании. Скидки свыше 10% у застройщика в текущей обстановке скорее настораживают, чем радуют покупателей.
Строительство, сроки сдачи и нагрузка на регион
По итогам января—апреля 2026 года область стала лидером Сибири по снижению объёмов строительных работ — спад составил более четверти. При этом значительная доля введённых квартир сдаётся с нарушением сроков: более 40% объектов сданы позже намеченного срока.
Из‑за действующего моратория на неустойки дольщики часто лишены возможности получить компенсацию за задержку, что усугубляет их финансовую уязвимость.
Региональная поддержка многодетных семей
В Кемеровской области введена региональная доплата к материнскому капиталу для семей с третьим и последующими детьми: в сумме это около 1 млн рублей на погашение действующей ипотеки, в том числе федеральная и региональная части.
Такие программы уже действуют в ряде регионов, но в некоторых территориях выплаты приостановлены из‑за исчерпания бюджетных лимитов. Там, где средства доступны, мера помогает либо ускорить улучшение жилищных условий, либо снизить ежемесячную нагрузку семей.
Что будет с льготной ипотекой и рынком в целом
Объёмы льготной ипотеки прогнозируют сократить на 7–20% в зависимости от формата будущей программы. В то же время базовая рыночная ипотека показывает наибольшую скорость роста, особенно на вторичном рынке.
После долгих обсуждений Минфин отложил изменения в «Семейную ипотеку» до 1 октября 2026 года. Консенсуса между заинтересованными сторонами нет: интересы населения, застройщиков и бюджетные соображения часто противоречат друг другу, а предвыборная риторика усиливает конфликт интересов.
Новый инструмент — жилищные сбережения
Госдума приняла закон о создании жилищных сбережений — специальных депозитных счетов для накопления на квартиру или первоначальный взнос. Отличия от обычных вкладов: повышенный порог страхования (до 10 млн рублей) и ограничения на досрочное снятие — три года, если деньги не используются на покупку жилья (при необходимости доступ возможен через 1,5 года).
Такие долгосрочные инструменты теоретически уменьшают риск массового оттока средств вкладчиков в случае экономических шоков и стимулируют накопительное поведение, но ограничивают гибкость доступа к сбережениям.
В целом рынок жилья переживает фазу переоценки рисков: девелоперы находятся под давлением долговой нагрузки и высокой затоваренности, покупатели — перед лицом изменений в господдержке и новых правил сбережений.
