Льготная ипотека, введённая в 2020 году для поддержки спроса и девелоперов, официально была завершена 1 июля 2024 года. Изначально программа предполагала кредиты под 6,5% на покупку новостроек с государственными компенсациями банкам; по ходу действия условия не раз менялись и продлевались.
Задачи и эволюция программы
Программа стартовала в ответ на резкое падение сделок в период локдауна: государство компенсировало банкам разницу между рыночной ставкой и льготной, чтобы девелоперы могли продолжать строительство. Первоначально она была рассчитана на полгода и планировалось выдать около 250 тысяч кредитов, но затем срок и параметры неоднократно менялись — лимиты и ставки корректировали, сроки продлевали, объём поддержки увеличили.
Что произошло с рынком
Программа вызвала рекордный спрос на новостройки и в итоге привела к перегреву рынка. За четыре года субсидированные выдачи достигли порядка 75% от всего объёма ипотек, суммарно было выдано около 1,5 миллиона кредитов на примерно шесть триллионов рублей. При этом цены на новые квартиры росли существенно: стоимость квадратного метра в московских новостройках выросла на десятки процентов, в Санкт‑Петербурге прирост оказался ещё выше.
В таких условиях доступность жилья для медианного покупателя снизилась: по подсчётам, на льготных условиях медианный доход позволял купить заметно меньшую по площади квартиру, чем в 2020 году. Одновременно средний срок ипотечного кредита вырос до порядка 26 лет, то есть большинство заемщиков выплачивают долг на пенсии.
Кто оказался бенефициаром
Главными выгодоприобретателями стали девелоперы: высокий спрос ускорил ввод объектов и увеличил выручку компаний. Параллельно наращивали продажи производители стройматериалов, мебели и отделки. При этом доля обеспеченных покупателей выросла: программы оказались менее массовыми, чем декларировали — значительная часть субсидий ушла к тем, кто уже мог себе позволить покупку.
Почему программу закрыли
Рост ключевой ставки и связанные с этим бюджетные расходы сделали программу дорогостоящей. Регулятор и Минфин указывали на риски «пузыря» на рынке недвижимости и на то, что рост цен полностью нивелировал предполагаемый эффект от льгот. Власти посчитали, что дальнейшее продолжение в прежнем формате нецелесообразно.
Что ждать дальше
После завершения массовой льготной ипотеки мнения экспертов расходятся. Некоторые прогнозируют значительную корректировку цен в краткосрочной перспективе, другие считают, что сырое предложение и долговая нагрузка заставят девелоперов не снижать цены быстро. Ожидать ощутимого падения будет сложнее, если застройщики намеренно замедлят продажи, чтобы сохранить маржу.
Новые рыночные ставки сделали ипотеку менее доступной: при современных уровнях процента платежи по типовой московской сделке могут потребовать дохода, доступного лишь небольшой доле населения. В то же время сохраняются узкие государственные программы — семейная ипотека и отдельные льготы для IT‑специалистов — но их масштаб и условия ограничены.
Коротко о последствиях
- Программа помогла поддержать строительный сектор, но усилила рост цен и снизила реальную доступность жилья для большинства.
- Девелоперы получили прибыль и могут не спешить снижать цены после окончания субсидий.
- Для покупателей ипотека стала заметно дороже: многие отложили планы на покупку.
- Государственные расходы на поддержку программ выросли многократно, что стало одной из причин сворачивания массовой льготной схемы.
Итог: массовая льготная ипотека выполнила задачу по поддержке спроса и строительства, но не решила главной социальной цели — сделать жильё доступнее для широких слоёв населения. В ближайшие годы рынок переживёт период адаптации к новым ставкам и сокращению субсидий.
